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保持房地产市场平稳健康发展

时间:2017-10-11 12:02- 来源:未知 - 作者:静宁新闻网


从2013年楼市延续此前多年的炽热攀升至高点,到2014年、2015年的阶段性调整和分化,再到2015年年底及2016年上半年的冰火两重天以及2016年下半年至今热点城市的“高烧退温”,每一条房地产市场的相关报道都牵动着各类市场主体的神经。

然而,在弯弯曲曲、反重复复的调控政策与博眼球的报道当面,本轮楼市正在从不可捉摸的猖狂中降温,慢慢走上了一条安稳发展之路。

保持房地产市场平稳健康发展,这个目标说易行难。数年来,备受各方诟病的越调越高、越限越热的政策尴尬一直存在。实际上,限价限购政策治标不治本等问题的形成因素比较复杂,既有国民经济高速发展下老百姓购置力的进步、刚需乃至改善型需求进级的客观要求导致的住房需求助推,又有土地财政背景下对房地产经济的依赖性造成部分处所政府的“明压暗保”。

中国人民银行研究局局长徐忠日前在《中国金融》杂志上撰文剖析了房价持续上涨的构造性、体制性来源。徐忠表现,我国建设用地供应面积呈逐年下降趋势,与旺盛的住房需求之间形成鲜明的对照,这成为推高房价的主要因素。而从财税体制上看,地方政府财权和事权不匹配,导致地方政府公共服务与房价之间的因果关联颠倒。

幸运的是,这些问题正在得到纠偏。从前数年来的教训和经验已经足够,楼市调控的手段和思路已经产生明白转变。特殊是2016年下半年以来至今的一轮严格的、综合性的调控机制,释放出了新的政策信号,市场行情也反应了本轮调控思路的有效性。

保持房地产市场平稳健康发展,需要变堵为疏,调节供应、弛缓供需矛盾。

正如徐忠所言,人口流入热门城市的建设用地供给面积不足。以北京为例,只管北京地域房价多年来连续上涨,但北京商品住宅供地仍不断压缩,实际供应量从此前的978公顷逐年递减至2016年的103公顷。其中,2016年北京商品住宅供地方案完成率仅为12.1%。

2016年年末召开的中央经济工作会议强调,要落实人地挂钩政策,依据人口流动情形分配建设用地指标,会议同时提出要落实地方政府主体责任,房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置、低效的用地。

进入2017年后,增强供给端的政策纷纷落地,创新性的调整也频频涌现。增强土地供应、推动集体建设用地建设租赁住房试点等举动,正在通过市场化手段缓释此前相对紧张的供应压力。

与此前的限购、限贷或者抬高购房门槛等手腕相比,变堵为疏标记着供需调节作为市场均衡的基本性手段重回政策框架。群体土地建设租赁住房试点城市多为超大、特大城市,正是基于热点城市存在强劲发展空间和人口流入前景、刚需和改良型实际居住需求旺盛等特色,以此稳定预期、引导市场。

坚持房地产市场平稳健康发展,需要减少房子的附加属性,回归寓居根源。

房子贵,学区房更贵。众所周知,房价之所以高涨,除了房子自身的品德、区位、环境等与栖身挂钩的根本属性外,教育资源在很大水平上也决议了房价走势。单价迫近40万元“胡同里的天价房”虽然有炒作嫌疑,但“老、破、小”的每平方米10万元以上的学区房在北京重点学区里并不稀有。除了教导本身的重要意义之外,“学区房保值且增值”的说法让其成为流动性最强同时也是市场上最炙手可热的交易房源。

为了让市场回归感性,让房子回归居住属性,从“租购同权”到“共有产权房”都在逐步将房屋所有权与一些基本权利“解绑”。“共有产权房”旨在让老百姓以相对较低的本钱购房,享受与之相对应的权利份额,并重点强调了新市民的权力;而“租购同权”则意在削弱与房子挂钩的优质教育资源“特权”,让人们更多关注房子的居住属性。尽管在这个过程中,政策的适用性以及细节落实程度尚待提高,但回归“房子是用来住的”趋势性变化毋庸置疑。

保持房地产市场平稳健康发展,需要构建更健全的租赁市场,缓解实际住房需求压力。

激励住房租赁,除了倡导租售同权外,还包含供给稳定、前提适合的房源以及配套的市场运营和金融服务。

北京、上海、广州等一线城市,青年租房十分广泛。真正的困难在于以下几点:一是租赁房源总量不足且房源不稳定:房主能够极少代价(一个月租金甚至一个借口)收回房源,或提价导致租户不得不搬迁;二是市场秩序不规范:黑中介或虚假房源信息泛滥,消费者维权艰苦;三是配套金融等服务不足:与相对健全的购房贷款相比,租房所能享受到的金融服务非常有限,尽管近两年来租房合同可用于部分提取公积金,但手续繁杂且税金部分往往转嫁为租户的新累赘。

而2017年7月住建部会同国家发改委、国土资源部等八部门结合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的告诉》,要求在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场,并提出要保持市场化方向,鼓励民营的机构化、规模化住房租赁企业发展,鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务。除了保障土地供应外,还推出了金融服务优惠和“放管服”改革。

回想过去5年,政策思路的变化与着力点已经相当明确,对市场逻辑的尊敬、对政策影响可持续性的关注和对楼市过热根天性矛盾的掌握,已经成为了中长期改革与发展的先手棋。

当然,房地产市场关涉面广、影响伟大。保持房地产市场平稳健康发展除了行业本身的调节与发展外,还需推动多层次、多范畴的全面改革,包括通过新产业、新动能的培养疏解投资者争抢“稀缺投资标的”的压力,通过户籍制度改革、教育、医疗等资源的公道调配来疏解区域不平衡带来的两极分化压力,通过财税体系的配套改革等要害性的改革来疏解地方政府对卖地收入高度依赖的财政压力等。上述改革目前都在探路阶段,并将协同并进。  



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