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时间:2016-01-06 17:01- 来源:未知 - 作者:静宁新闻网


2015年商品房市场火爆,土地市场却是冰火两重天,成交总量同比降低了30%,但热门城市不仅不转冷,反而进一步升温,比方广州、姑苏、厦门土地成交金额均超过2014年同期。但最火爆的仍是要属地王,今天我就从单价跟总价的十大地王来剖析一下地王是怎么炼成的。

   2015年新地王:TOP10门槛进步,最高总价大幅降落

2015年全国总价和单价地王仍主要集中在京沪穗深等一线城市,TOP10门槛均有大幅晋升,总价门槛由54亿元提高到71亿元,增加了31%;单价TOP10门槛也是由3.4万元/平方米飙升至4万元/平方米,上涨了20%。总价地王有所下降,今年底价成交的112亿深圳地王,不迭去年全国地王中民投地块的一半,然而从更能反应市场热度的单价地王来看,还是2015年更胜一筹,静宁新闻网。而这也印证了我之前的断定:2015年土地市场量缩价涨、焦点城市重点板块连续升温。

企业拿地模式方面,为了躲避危险实现上风互补,近年来越来越多的企业开始取舍联合拿地,融创、方兴更是个中典范。但在2015年之前,结合拿地更多的还是集中在中高端地块上,对举足轻重的全国地王项目,大多数企业还是抉择单独开发。但在2015年,能够看到在地王名目中,联合拿地也开端越来越多的涌现,这一方面解释企业间联合开发的教训越来越多,彼此间的默契水平越来越高,另一方面也阐明目前好的拿地机遇真是少,大企业都必需一人分一口才有饭吃。

   近年迈地王:仅不足三成进入销售阶段

在跻身2013、2014年总价单价地王TOP10的37幅地块中,目前只有11块地进入销售阶段,不足30%,从去化情形来看,卖的最好的上海大宁金茂府,目前存案成交也不到项目总体量的30%。总体来看,大局部地王还是处于开工未售、或是未开工的状况,甚至还有少部门地王的土地一级开发尚未停止。并且这两年的总价地王、单价地王也都没有进入销售环节,总价地王方面,2013年的新鸿基地王、2014年的中民投地王主要受开发规划所累,所需资金量高,以至施工进度较为迟缓,以2013年的新鸿基地王为例,至2015年底还在追求贷款支撑项目建设。单价地王方面,2013年的苏州0.51亿袖珍地王仍未动工,而北京华嘉胡同目前也只是开工未售,对于此类高楼板价地块,大多数企业还是挑选坐等板块升值,真正可能在一年内开盘的企业,还得看融创、金茂等高端专业户(如北京融创中央、北京壹号院、上海大宁金茂府等项目)。

   2015年地王点评:

从区域散布看,TOP10总价地王重要还是会聚在一线城市。其中北京和上海最多,均有3幅,其后是广州2幅,深圳、南京各一幅。值得一提的是,今年总价地王大多呈现在一线城市的非核心区域。好比,上海的3宗地王均位于非核心的次中心肠带,北京的3宗地王均位于四至五环间的丰台板块,深圳的1宗地王也位于原关外的龙华新区,只有广州、南京的地王比邻市核心地带,但也算不上真正的核心区域。究其起因,主要还是一二线核心地带土地极其稀缺,而次核心地带和新规划区尚有范围供给潜力,加之价格快涨,所以越来越成为总价地王的集聚地。

溢价率方面,2015年有4块地王溢价率低于10%,较2014年少了两块,不外总价地王(深圳龙华商办地块)还是0溢价成交,与2014年中民投地王雷同。与个别中等规模地块相比,总价地王往往在出让用处、市政规划上有着更为严厉的限度,企业操作空间不大,因而除一线城市价格高地外,低溢价成交仍是市场常态。

单价地王方面,从区域分布看,TOP10单价地王分布于一、二线。上海最多,有4宗单价地王上榜;北京、深圳、杭州各有2宗单价地王入榜。可以看到,单价地王最多的上海,受供应调整影响,不像去年一样较多在卢湾、静安等核心城区,清一色在杨浦、闸北、闵行等非核心区域。杭州去年由于行情调剂没有单价地王入榜,今年有2宗单价地王入榜,两宗地都位于可以鸟瞰西湖贸易街区,稀缺性极高。

值得留神的是,按名义楼板价(成交总价/计划总建造面积)盘算,2015年单价地王仿佛不是特殊贵,除了7万多的地王,其余高单价地块也就在4、5万元/平方米,与目前一线城市中心区动辄7、8万元的一手房价钱比拟,好像也并不算很高。但假如把名义楼板价换算为实际楼板价(扣除配建面积),那就会看到另外一张表(见下表),不少地块成交单价都到了6万以上,而北京在单价TOP10中的席位也到达了惊人的7幅。这时候再看单价地王压力就大了很多。想想2013、2014年的老单价地王现况,这些“剥壳”后露出来的单价地王,或者还是急不得,只能盼望“慢工出好活”吧。

(作者:丁祖昱)




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